Družstevní bydlení v posledních letech zažilo svou renesanci. Byty v družstevním vlastnictví jsou totiž dostupnější než ty v osobním vlastnictví. Jak je ale financovat a jaká specifika má hypotéka na družstevní byt? Podívejte se, jaké možnosti se vám nabízí.
Co se skrývá pod pojmem „družstevní vlastnictví”?
Družstevní vlastnictví bytů spočívá v tom, že jejich vlastníkem je bytové družstvo. Jedná se o společenství osob, které je založeno za účelem zajištění bytových potřeb svých členů. Co to v praxi znamená? Vy jako jednotlivec (neboli družstevník) jste členem bytového družstva a kupujete si členský podíl v družstvu, nikoliv byt. Ale nebojte, neskončíte jen s papírovou smlouvou. Družstvo vám totiž na oplátku přenechá byt k užívání. Byt je sice „váš”, jako družstevník jste ale v postavení nájemce.
Už víte, že na družstevní byt dosáhnete snáze než na byt v osobním vlastnictví. Všechno má ovšem svoje výhody a nevýhody. Vzhledem k tomu, že vám družstevní byt nepatří, nemůžete ho sami ze své vůle zastavit, ručit jím, ani ho prodat. Můžete jen opět převést družstevní podíl a vše s tím spojené na potenciálního kupujícího. Smlouvu o převodu podílu musí družstvo schválit. Převod ale může družstvo omezit stanovami, například může zakázat členství právnickým osobám nebo cizincům bez trvalého pobytu v ČR.
Možnosti financování družstevního bytu
Pokud nepatříte mezi šťastlivce, kteří ze svého účtu mohou mávnutím prstu vybrat několik milionů, máte před sebou několik možností:
- Předhypoteční úvěr, tedy krátkodobý účelový úvěr (1-2 roky) bez zřízení zástavního práva, na nějž v budoucnu naváže „opravdová” hypotéka.
- Hypotéka se zástavou jiné nemovitosti. Klasický hypoteční úvěr, kde ovšem musíte zastavit nemovitost jinou než družstevní byt (nejste totiž jeho vlastníkem), stejně jako v případě hypotéky bez vlastních úspor.
- Úvěr ze stavebního spoření nebo překlenovací úvěr od stavební spořitelny, který nevyžaduje žádné zajištění ručením nebo zástavou. Na trhu se objevují i nové možnosti financování, které připomínají hypotéku a spořitelna v takových případech vyžaduje zástavu.
- Družstevní financování. Tato forma financování a její podmínky závisí na konkrétním bytovém družstvu, takže ji uvádíme jen pro úplnost. Družstevní financování spočívá v zaplacení počátečního členského vkladu a postupném splácení zbývající částky přímo družstvu. To zase svůj úvěr splácí finanční instituci.
Předhypoteční úvěr aneb „hypotéka bez zástavy”?
Předhypoteční úvěr je zvláštní druh účelového úvěru. Využívá se tam, kde nemůžete bance nabídnout žádnou nemovitost, kterou byste mohli ručit, což je právě případ družstevního bytu.
Banky nabízí trvání předhypotečního úvěru v délce 1-2 let, přičemž splácíte pouze úroky, nikoliv jistinu. Tu začnete splácet až s hypotékou, o kterou požádáte ve chvíli, až budete disponovat nemovitostí, kterou je možné zastavit. Předhypoteční úvěr můžete využít jen v případě, že vám družstvo dalo písemný příslib převedení bytu do osobního vlastnictví v termínu splatnosti úvěru, tedy také v horizontu 1-2 let.
Pokud se o předhypoteční úvěry budete seriózně zajímat, mějte na paměti, že jejich nabídka je omezená. Jednak je využití předhypotečního úvěru limitované na jednu konkrétní situaci, jeho další nevýhodou jsou ale i poměrně vysoké úrokové sazby. Nejde tedy o příliš výhodnou formu financování. Předhypoteční úvěr si kvůli specifikům jejich sjednávání nesrovnáte jednoduše online, ale mohou vám s tím pomoci naši hypoteční specialisté.
Hypotéka se zástavou jiné nemovitosti
Hypotéka na družstevní byt není žádným speciálním produktem odlišným od klasického hypotečního úvěru. Specifikum ale spočívá v tom, že budete muset ve prospěch banky zastavit jinou nemovitost. Ta nemusí být vaše, ale například rodičů. Je možné ručit bytem v osobním vlastnictví, rodinným domem i chatou, přičemž nemusí být na překážku, že už je nemovitost v jiné zástavě. Při případném převodu bytu do osobního vlastnictví pak bude jiná nemovitost ze zástavy vyvázána a ručit budete právě (už opravdu svým) bytem. Ať už ručíte bytem či jinou nemovitostí, zástavní právo vždy zanikne okamžikem, kdy hypotéku úplně splatíte.
Jediné, co vás může na cestě za vysněným bytem omezovat, je nutnost získání souhlasu se zřízením zástavního práva. Oproti předhypotečnímu úvěru splácíte úroky i jistinu ihned a z hlediska úrokových sazeb se jedná o nejvýhodnější řešení. Stejně to funguje i v případě, že žádáte o hypotéku bez úspor. Zajímá vás, jak by vypadala vaše hypotéka a výše splátek? Zkuste si to srovnat!
Do chvíle, kdy bance ručíte určitou nemovitostí, je zde riziko, že vás potká zdravotní indispozice nebo jiná událost, kvůli které nebudete moci hypotéku splácet. Neměli byste se proto spoléhat na štěstí, ale spíše se pro tento případ pojistit. V nabídce bank sice najdete pojištění schopnosti splácet, ale raději si mimo jednání s bankou o hypotéce sami sjednejte kvalitní životní pojištění, které vás v případě vážného onemocnění nebo úrazu a výpadku příjmu podrží nad vodou. Nabízí totiž lepší krytí i nastavení pojistného plnění přesně podle vašich potřeb. Při pojistné události u pojištění schopnosti splácet navíc peníze dostane automaticky banka a případný přebytek dostanete vy. Pojistné plnění z vlastní pojistky jde přímo vám.
Úvěr ze stavebního spoření a překlenovací úvěr
Úvěr ze stavebního spoření je jednou z možností, jak financovat nákup družstevního bytu bez hypotéky. Neobrátíte se tedy v tomto případě na banku, ale na stavební spořitelnu. Výhodou tohoto úvěru je především to, že nemusíte ručit žádnou nemovitostí. Půjčené prostředky ovšem také nedosahují takové výše. Úvěr ze stavebního spoření je totiž určený především na rekonstrukce a jiné úpravy domu nebo bytu. Abyste mohli úvěr ze stavebního spoření využít, musíte už mít určitou částku naspořenou. Pokud tedy o pořízení družstevního bytu teprve přemýšlíte, začněte si spořit ihned.
Nestihli jste si naspořit tolik, abyste si mohli požádat o úvěr? Může vám pomoci překlenovací úvěr. Funguje podobně jako dříve zmíněný předhypoteční úvěr. Splátky překlenovacího úvěru slouží k dospoření částky, která vám chybí pro možnost čerpat řádný úvěr, a k úhradě úroků. Jistinu splácíte až poté, co dostanete úvěr ze stavebního spoření.
V nabídce vybraných spořitelen narazíte i na úvěr podobný hypotéce. Spořitelna v takových případech poskytuje úvěr i bez předešlého stavebního spoření, ale vyžaduje zástavu. Půjčená částka pak může být mnohonásobně vyšší než u úvěru ze stavebního spoření.
Co potřebuji pro získání hypotéky na družstevní byt?
K žádosti o hypoteční úvěr si budete připravovat dokumenty vztahující se jak k vašim financím, tak i financované, případně jiné zastavené nemovitosti. Jak je to u družstevního bytu?
Osobní doklady a dokumenty k posouzení finanční situace
- Dva doklady totožnosti (platí pro všechny hypoteční úvěry)
- Doložení příjmů (potvrzení o příjmu zaměstnanců nebo daňové přiznání OSVČ)
- Doložení výdajů (bankovní výpisy za poslední 3 měsíce, ojediněle až 12 měsíců)
Doklady k financované nemovitosti
- Smlouva (nebo smlouva o smlouvě budoucí) o převodu družstevního podílu
- Příslib převodu družstevního bytu do osobního vlastnictví v případě, že žádáte o předhypoteční úvěr
Doklady k zastavované nemovitosti
- Výpis z katastru nemovitostí (list vlastnictví)
- Odhad ceny nemovitosti (často připravený přímo bankou)
- Pojistná smlouva na nemovitost (je potřeba sjednat pojištění nemovitosti)
Je banka spokojená s nabízenou zástavou i vaší finanční situací? Gratulujeme! Až s bankou hypoteční a zástavní smlouvu uzavřete, stačí už jen se zástavní smlouvou (podepsanou vlastníkem zastavované nemovitosti) navštívit katastrální úřad. Tam podáte návrh na vklad zástavního práva do katastru ve prospěch banky.
Nemáte na vyřizování čas nebo si nejste jisti, jak správně postupovat? Zažádejte o hypotéku s námi.
