Už vás nebaví bydlet v podnájmu a pokukujete po vlastním bydlení, ale trh hypotečních úvěrů je pro vás španělská vesnice? Seznámíme vás s podstatou a druhy hypoték, procesem žádosti a čerpání peněz a základními pojmy, bez kterých se v komunikaci s bankou neobejdete. Projdeme si také nejčastější otázky potenciálních žadatelů o hypotéku.
Hypotéka je zajištěný úvěr poskytovaný bankou nebo jinou finanční institucí, který slouží k financování nemovitosti, jako je například dům, byt nebo pozemek. Při hypotéce nemovitost zastavujete jako záruku za úvěr.
Pokud byste přestali úvěr splácet, bance vzniká nárok nemovitost prodat a použít peníze z prodeje k pokrytí dluhu. Ale nebojte se hned hororových scénářů, s bankou se lze domluvit na prodloužení doby splácení, požádat o odklad splátek atd.
Hypotéky sehrávají důležitou roli i v globálním ekonomickém kontextu.
- Zvyšují dostupnost vlastního bydlení. Hypotéky umožňují jednotlivcům a rodinám financovat nákup nemovitosti, která by jinak mohla být nedostupná z důvodu vysokých nákladů. Tím se podporuje trh s nemovitostmi a umožňuje lidem bydlet ve vlastním.
- Podporují růst stavebnictví. Hypotéky pomáhají růstu stavebního sektoru, protože podporují poptávku po nových domovech a rozvoj realitního trhu. Lidé si mohou půjčit peníze na stavbu nového domu nebo na rekonstrukci stávající nemovitosti.
- Jsou hnacím motorem finančního a bankovního sektoru. Hypotéky jsou pro banky a finanční instituce důležitým zdrojem příjmů. Poskytování hypoték pro ně představuje výhodný byznys, protože ručení nemovitostí eliminuje riziko a klienti platí za půjčené peníze zajímavé úroky.
Úrokové sazby, délka splatnosti, výše splátek, sankce za předčasné splacení, další podmínky půjčky… teorie, kterou se na startu prokousáváte, není málo. Přesto se vyplatí se v tématu zorientovat. Chystáte se přijmout velký finanční závazek. Prohloubením své finanční gramotnosti chráníte sami sebe před riziky spjatými s hypotékou a stáváte se rovnocenným partnerem v dialogu s bankou.
Druhy hypotečních úvěrů podle účelu
- Koupě nemovitosti. Nejčastější typ hypotečního úvěru. Slouží k financování nákupu nemovitosti, jako je dům, byt nebo pozemek. Banka poskytuje půjčku na základě hodnoty nemovitosti, kterou si kupující přeje získat, a žadatel splácí úvěr ve formě pravidelných měsíčních splátek po dohodnuté období.
- Výstavba nemovitosti. Úvěr pro ty, kteří plánují postavit dům. Úvěr pokrývá náklady na stavbu domu. Částky úvěru banka vyplácí postupně během celé výstavby nemovitosti. Po dokončení stavby se úvěr přemění na standardní hypoteční úvěr.
- Rekonstrukce. Žadatelé mohou žádat o půjčku na financování rekonstrukce domu, modernizaci interiéru, opravu střechy nebo jiné úpravy. Banka může poskytnout úvěr buď ve formě jednorázové částky, nebo postupně podle potřeb žadatele.
- Refinancování. Refinancování hypotéky se provádí za účelem nahrazení stávajícího úvěru novým úvěrem s lepšími podmínkami (nižší úroková sazba, delší splatnost atd.) To umožňuje dlužníkovi snížit měsíční splátky nebo ušetřit na úrocích.
- Neúčelová hypotéka. Neúčelová hypotéka (také úvěr s využitím nemovitosti jako zástavy) umožňuje dlužníkovi získat půjčku proti hodnotě nemovitosti bez konkrétního účelu. Tento typ úvěru se používá pro financování jiných výdajů, jako jsou investice do podnikání, splacení jiných dluhů nebo financování vzdělání.
Jak funguje žádost a čerpání hypotéky
Teď už víte, o jaký druh hypotéky máte zájem. Jak funguje její čerpání?
1. Zvolení vhodného úvěru
Při hledání vhodné hypotéky začněte srovnáváním nabídek od bank a hypotečních společností. Jak najít tu nejvýhodnější variantu? Využijte srovnání hypoték na rixo.cz. Jednoduše, online, bez osobních schůzek. Žádné nekonkrétní nabídky typu „od“. U nás dostanete nabídku na míru vašim potřebám.
Srovnání je nezávazné, zdarma a do minuty. Pomůžeme vám taky v případě nestandardních úvěrů nebo speciálních okolností (třeba v případě, že si hypotéku bere cizinec). Na trhu se orientujeme a zasvětíme do něj i vás. Náš hypoteční specialista je pro vás neustále k dispozici na telefonu.
2. Stanovení přesných podmínek hypotéky a podpis smlouvy
Uzavření smlouvy s bankou zahrnuje sjednání přesné výše úvěru, délky splácení, úrokové sazby, fixace úrokové sazby a dalších podmínek. Po dohodnutí detailů podepisujete smlouvu mezi vámi a poskytovatelem úvěru.
3. Návrh na vklad zástavního práva ve prospěch banky
Pro zajištění hypotéky je třeba provést vklad zástavního práva na nemovitost, která bude sloužit jako záruka za poskytnutý úvěr. Návrh na vklad zástavního práva většinou připravuje advokát, který se zabývá vlastnickým právem. Pokud hypotéku řešíte přes nás, připravíme návrh my.
4. Čerpání peněz
Až podáte návrh na vklad zástavního práva, pošlete bance vlastní peníze a doložíte potřebné dokumenty, můžete čerpat peníze z úvěru. Banka vám pošle peníze na účet, který uvedete ve smlouvě.
Jaké výrazy u hypotéky musíte znát
- LTV (z loan to value) vyjadřuje procentuální podíl, který banka poskytne vůči hodnotě nemovitosti. Pokud je LTV 80 %, banka poskytne úvěr ve výši 80 % hodnoty nemovitosti a zároveň očekává, že klient přispěje vlastními prostředky (nebo zárukou další nemovitosti) ve výši 20 %.
- Doba splácení neboli časové období, během kterého úvěr musíte splatit. Doba splácení se typicky pohybuje od 10 do 30 let.
- Typ splátek teoreticky zahrnuje následující možnosti: anuitní (složenou z jistiny a úroku, jejichž poměr se každý měsíc mění, ale částka splátky zůstává stejná), progresivní (kdy částka, kterou splácíte, postupně roste) a degresivní (částka splátek se snižuje). V praxi však nejčastěji potkáte anuitní typ splátek a platíte stejnou částku každý měsíc.
- Úrok je poplatek, který si banka účtuje za poskytnutí úvěru. Vyjadřuje se v procentech a závisí na výši úvěru a úrokové sazbě.
- RPSN (roční procentní sazba nákladů) je ukazatel, který vyjadřuje celkové náklady na úvěr včetně úroků, poplatků a dalších nákladů ve formě roční procentuální sazby. Slouží k porovnání celkových nákladů různých hypotečních nabídek.
- Doba fixace určuje období, na které vám banka pevně stanovila úrokovou sazbu. Během fixační doby se úroková sazba nemění. Po uplynutí fixační doby se obvykle aplikuje nová úroková sazba na základě aktuálních podmínek na trhu. Fixační doba může být například jeden rok, tři, pět, nebo deset let, v závislosti na nabídce a preferencích klienta.
Na co se při žádosti o hypotéku připravit
Teď máte solidní teoretický základ. Na co se ovšem připravit po praktické stránce?
Výše hypotéky záleží na vašich příjmech
Zjednodušeně řečeno můžeme říct, že čím víc vyděláváte, tím větší hypotéku dostanete. I tady však narazíte na několik omezení, o kterých jsme detailně psali v článku o tom, kdo dosáhne na hypotéku. Ve stručnosti:
- Hypotéka se dává maximálně do výše 90 % zástavní hodnoty u žadatelů do 36 let, u ostatních je to pak 80 %.
- Maximální výše vašich úvěrů nesmí přesáhnout 9,5násobek čistých ročních příjmů u žadatelů do 36 let, u ostatních je to 8,5násobek.
- Na hypotéku (respektive splácení všech úvěrů, co máte) nesmí měsíčně padnout víc než 50 % z čistého měsíčního příjmu. Nebo 45 %, pokud už vám bylo 36 let.
Dobrá zpráva je, že se podmínky pro poskytnutí hypotéky stále uvolňují. Např. dřív bylo u některých bank nutné být v pracovním poměru minimálně 6 měsíců (v případě bezhotovostních příjmů ze závislé činnosti v ČR), teď se omezení zkrátilo na 3. Pokud podnikáte na IČO, stačí ho mít rok.
Jak dlouho trvá schválení hypotéky
Pokud se do rukou svěříte nám (a budete s námi aktivně spolupracovat), můžete počítat zhruba s měsícem. Vyřídíme s vámi výpis z katastru nemovitostí, potvrzení o pracovní smlouvě nebo podnikání atd. Od vás budeme potřebovat hlavně papíry k samotné nemovitosti, třeba návrh kupní smlouvy nebo rozpočet stavby. Pokud dodáte všechny podklady hned a splňujete podmínky pro získání hypotéky, už za pár týdnů můžete jít na pobočku vybrané instituce podepsat finální čerpání.
Výběr fixace hypotéky
Položte si následující otázky:
- Jsou teď úrokové sazby spíš vysoké, nebo nízké?
- Jaké jsou prognózy ohledně jejich vývoje?
- Jak drahé fixace teď jsou?
- Jak složité je teď hypotéku refinancovat?
Krátkodobá fixace nabízí větší flexibilitu, ale garantuje vám “pohodu” v podobě předvídatelnosti jen na omezenou dobu. Za tři nebo pět let budete řešit novou fixaci (a trnout, jaké sazby v té době trh nabídne).
Dlouhodobá fixace s sebou obvykle přináší vyšší úrokovou sazbu, ale také větší stabilitu. Máte jistotu, že se podmínky na dalších sedm nebo deset let nezmění. Proto jste ochotni kývnout na vyšší úrokovou sazbu.
Proč se vyplatí pojištění schopnosti splácet
Pojištění schopnosti splácet funguje jako finanční ochrana pro případ, že nečekaně ztratíte zaměstnání nebo vás potká vážná nemoc či úraz. Pojištění může pokrývat část nebo celou splátku hypotéky po dobu vaší snížené platební schopnosti, která může trvat týdny i měsíce, v krajním případě roky.
Kolik na hypotéce přeplatíte
To si pojďme vyzkoušet na třech ilustračních příkladech. Vezmeme si úrokové sazby ve výši 1,5 % (historicky nejnižší sazba), současných 5,5 % a “zlatých středních” 3,5 %. Další podmínky nechme stejné: bereme si hypotéku na 5 milionů na 25 let.
| Úroková sazba | 1,5 % | 3,5 % | 5,5 % |
| Celkem zaplatíte | 5 999 045 Kč | 7 509 353 Kč | 8 768 850 Kč |
| “Přeplatíte” | 999 045 Kč | 2 509 353 Kč | 3 768 850 Kč |
Jediný háček je v tom, že v momentě, kdy si hypotéku berete, pochopitelně s jistotou nevíte, jak se bude vyvíjet úroková sazba po celou dobu vašeho splácení. Proto si na otázku “kolik na hypotéce přeplatím” nelze s určitostí přesně odpoěvdět.
Co vše lze financovat hypotékou?
Jak jsme si vysvětlili u rozdělení druhů hypoték, není potřeba se v otázce hypotéky omezovat jen na nákup nové nemovitosti. Hypotéku použijte také na:
- rekonstrukci nebo rozšíření nemovitosti
- chatu nebo chalupu
- pozemek se statusem stavební parcely
- refinancování stávající hypotéky
